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不動產(chǎn)能否作為售后回租的標(biāo)的物？這是實務(wù)界普遍關(guān)注的重要問題。對此，最高法院《融資租賃司法解釋（征求意見稿）》第四條曾規(guī)定：“有下列情形之一的，人民法院應(yīng)認(rèn)定融資租賃合同無效：……（二）以房屋等不動產(chǎn)作為租賃物的”，但是在最后頒布施行的正式稿中前述規(guī)定被刪除了，根據(jù)“法無禁止即可為”的一般原則，實務(wù)界有觀點認(rèn)為，司法解釋并不禁止不動產(chǎn)作為融資租賃的標(biāo)的物，該觀點有一定的說服力，但不完全符合司法解釋的本意。

根據(jù)最高法院《融資租賃司法解釋的理解與適用》所披露的立法本意，司法解釋正式稿之所以沒有堅持前述《征求意見稿》第四條的規(guī)定，原因有二：一是如果直接否定不動產(chǎn)融資租賃合同的效力立法依據(jù)不足；二是如果直接認(rèn)定無效，將會影響大量的存量合同的履行。據(jù)此理解，相對于有效合同支付租金、利息及息差的義務(wù)而言，承租人依據(jù)無效合同或許能夠取得免除息差的結(jié)果，如果合同無效成為比較確定的預(yù)期則承租人可能以此為由不履行部分合同義務(wù)。由此，不難看出司法解釋呵護(hù)市場的立意。

那么，司法解釋雖然沒有直接規(guī)定不動產(chǎn)融資租賃的合同效力，是否意味著不動產(chǎn)租賃就沒有效力風(fēng)險呢？對此，應(yīng)整體解讀司法解釋的全部規(guī)定，尤其是第一條開宗明義所要求的“人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定，結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認(rèn)定。”“對名為融資租賃合同，但實際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院按其實際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。”在此，司法解釋調(diào)整了規(guī)范合同效力的方式，不再簡單地以“不是有效就是無效”的標(biāo)準(zhǔn)來考察效力問題，而是以法律關(guān)系的構(gòu)成要件為判斷標(biāo)準(zhǔn)，以是否執(zhí)行融資租賃內(nèi)含的權(quán)利義務(wù)關(guān)系作為糾紛裁判的方法。按此規(guī)定，我們可以這樣理解不動產(chǎn)融資租賃的效力問題，即，以不動產(chǎn)為標(biāo)的的融資租賃雖然不會直接因為標(biāo)的物的原因而被認(rèn)定合同無效，但是卻可能不被認(rèn)定為融資租賃法律關(guān)系，因此導(dǎo)致融資租賃公司預(yù)期的合同利益得不到全面保護(hù)。

如何判斷是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系

根據(jù)前述司法解釋第一條的規(guī)定，判斷是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系有四項要素，標(biāo)的物的性質(zhì)則排在第一位，由此不難看出其重要性。那么，實務(wù)中，租賃物的性質(zhì)應(yīng)達(dá)到什么要求才能構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系呢？根據(jù)最高法院《融資租賃司法解釋的理解與適用》的解讀，融資租賃法律關(guān)系中的租賃物應(yīng)滿足以下條件：

1．使用價值。融資租賃是融資和融物兩重交易的交易的結(jié)合，承租人通過融資租賃交易需要直接獲得租賃物的使用價值。因此，如果在交易中的租賃物并不能滿足承租人對標(biāo)的物使用價值的需求，或者承租人從事租賃交易其目的并不是為了獲得租賃物的使用價值，那么該項交易即便名為融資租賃，實質(zhì)上因其不符合融資租賃的通常目的，因此不認(rèn)定其構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。

2．擔(dān)保功能。融資租賃交易另外一個典型特征是，出租人需要保留租賃物的所有權(quán)以擔(dān)保其對承租人租金債權(quán)的實現(xiàn)，同時這也是融資租賃法律關(guān)系中租賃物的重要法律功能。要滿足上述功能，租賃的權(quán)屬必須確定，而不動產(chǎn)權(quán)屬的確定需要建立在權(quán)屬登記的基礎(chǔ)之上，因此，對缺乏權(quán)屬登記的財產(chǎn)其無法承擔(dān)出租人保留所有權(quán)以擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)的功能。對于售后回租交易而言，承租人所擁有不動產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)真實轉(zhuǎn)讓給出租人，所有權(quán)變更登記是不動產(chǎn)權(quán)屬變更的要件。

當(dāng)然，除了上面兩個條件之外，從人民法院所負(fù)擔(dān)的對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的保障職能而言，國家產(chǎn)業(yè)政策也會間接影響對某項交易是否按融資租賃關(guān)系予以保護(hù)的取向，尤其是對國家宏觀調(diào)控限制發(fā)展的建設(shè)項目，如果通過融資租賃交易變相提供貸款支持，則人民法院也有可能以前述使用價值和擔(dān)保功能等要件缺失為由認(rèn)定其不構(gòu)成融資法律關(guān)系。

對不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的交易如何處理

人民法院審理合同糾紛，堅持實質(zhì)重于形式的原則，不受當(dāng)事人自行約定的合同名稱的限制，對上述情形，司法解釋明確規(guī)定“對名為融資租賃合同，但實際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院按其實際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。”實務(wù)中，不構(gòu)成融資租賃關(guān)系的交易實際構(gòu)成何種關(guān)系，同樣需要根據(jù)標(biāo)的物的性質(zhì)、當(dāng)事人約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系等要素進(jìn)行衡量。一般而言，其可能構(gòu)成的法律關(guān)系可能是借貸關(guān)系、租賃關(guān)系、租購關(guān)系等。如果認(rèn)定實際構(gòu)成借貸關(guān)系，那么當(dāng)事人之間的糾紛就轉(zhuǎn)化為借貸合同糾紛，有關(guān)合同效力、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系隨之將按借貸合同糾紛的規(guī)則進(jìn)行審理。

對企業(yè)間的借貸合同，最高法院法復(fù)〔１９９６〕１５號批復(fù)認(rèn)定無效，因此，如果執(zhí)行該批復(fù)，對轉(zhuǎn)化為企業(yè)間借貸糾紛的不動產(chǎn)融資租賃合同最終仍然面臨無效的法律后果，相應(yīng)的為承租人（已經(jīng)轉(zhuǎn)化人債務(wù)人）提供的擔(dān)保也會被認(rèn)定無效。

當(dāng)然，有關(guān)企業(yè)間借貸合同的效力，根據(jù)最高法院2013年在全國商事審判工作會議上傳達(dá)的政策，“不具備從事金融業(yè)務(wù)資質(zhì)的企業(yè)之間，為生產(chǎn)經(jīng)營需要所進(jìn)行的臨時性資金拆借行為，如提供資金的一方并非以資金融通為常業(yè)，不屬于違反國家金融管制的強制性規(guī)定的情形，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借款合同無效。”根據(jù)該項政策的字面含義，其適用條件為：（1）借款人借款系為生產(chǎn)經(jīng)營需要；（2）融資租賃公司系以自有資金拆借；（3）融資租賃公司并不以資金拆借為常業(yè)。按照這三個要件，部分不動產(chǎn)融資租賃即便轉(zhuǎn)化為企業(yè)間借貸糾紛，其合同效力仍可能得到維持。假設(shè)合同有效，那么當(dāng)事人的合同中約定的租金和利息條款如果不超過人民法院的保護(hù)范圍，則融資公司仍然可以全額獲得預(yù)期的合同利益。

當(dāng)然，還有觀點認(rèn)為，“借貸發(fā)生在不具備從事金融業(yè)務(wù)資質(zhì)的企業(yè)之間”也是該政策適用的要件之一，如果該觀點成立的話，則金融租賃公司從事的不動產(chǎn)融資租賃的效力又面臨另外一重不確定性。當(dāng)然，全面解讀2013年在全國商事審判工作會議報告的精神，似不宜將前述有關(guān)借貸法律關(guān)系發(fā)生的背景描述理解為相關(guān)政策適用的前提條件。
　   區(qū)別對待不動產(chǎn)融資租賃中的經(jīng)營風(fēng)險和法律風(fēng)險
這里所謂的經(jīng)營風(fēng)險，系指在以不動產(chǎn)為標(biāo)的的融資租賃交易中可能出現(xiàn)的承租人無法支付租金的債務(wù)風(fēng)險，而所謂法律風(fēng)險，則是指因不動產(chǎn)融資租賃導(dǎo)致訴訟糾紛而可能出現(xiàn)的最終被認(rèn)定為合同無效的風(fēng)險。顯然，經(jīng)營風(fēng)險是導(dǎo)致法律風(fēng)險產(chǎn)生的前提，換言之，即便是存在法律風(fēng)險的不動產(chǎn)融資租賃如果承租人能夠如約履行按期付租的合同義務(wù)，那么潛在的法律風(fēng)險并不會發(fā)生，因此，經(jīng)營風(fēng)險應(yīng)該是實務(wù)中考慮的主要因素。尤其是在一些企業(yè)集團(tuán)中，融資租賃交易發(fā)生在集團(tuán)內(nèi)的關(guān)聯(lián)公司之間，相對而言其經(jīng)營風(fēng)險較小，在業(yè)務(wù)發(fā)展的考量中適當(dāng)降低對法律風(fēng)險的顧慮當(dāng)然也是可行的。

來源：百靈金融